AG体育说明：不同的项目成本会有很大的差距，没有办法说出总成本一定是哪个水平（哪怕精确到千位也不行），所以本文的目的也不是简单的给出一个数字，只是根据实例房地产开发成本需要拆分成哪些方面，每个方面是怎么算出来的，最终又会汇总成什么样子。顺便也想让大家明白，总成本的计算是很复杂的，需要统计很多口径，不是某个专业的人大致报个数字就能够概括得了的。如果大家能够耐心看完，应该能够明白为什么成本要远超2000这个数字。

　　如果只想看结果，只用看下面一张做成图片的表格即可，如果只想了解为什么成本不是2000以下，以及某些项目为什么成本很低，看黑体字部分就可以。受专业和能力的限制，数字不一定百分百科学、准确，但经过我自己检查，数据上的误差不会影响总成本的数量级。借此抛砖引玉，交流为主，如有错误，欢迎指正。

　　一、建安成本的范围很广，不仅仅是总包的单方承包价。因为即便是一个项目的总包，承包的范围也不是建安的全部，比如说供水、供电这些必须由城市配套部门来实施的基础设施，一般是不含在总包的造价里面的。甲方一般还有单独分包或者采购的项目，总承包也是不清楚这方面的成本的。

　　二、建安成本只是开发成本中的一部分。很多人从事建筑行业的人也认为住宅项目的成本不高于2000这个数量级（极端的情况，我见过600元一平的自建房），其实这个造价指的是施工过程中的建安成本，真正的开发成本除了建安成本外，还有很多方面需要加进去。建安成本和房地产开发的成本是两个不同范围的概念，建安成本是房地产开发成本中的一部分。有兴趣的人可以看一下下文中的图，一个成本在3600以下的项目在拿到地后到开工前，各种费用都要超过200元。

　　三、小区配套的室外工程、地库是成本分摊中的大项，同时税金和政府收费也是开发成本中的另一个大头。从施工单位眼中看到的建安成本和开发商的开发成本之间的差距那么大，原因在于不是所有建造的东西都是可以出售，但是只要建造都必须花成本，因此不可售部分的成本应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本的转嫁通常不再造价工程师的职业范畴。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。（同一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平可售面积的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。另外，上面也说了，很多分项工程不在总包范围内（比如地基或者基坑处理，通常是找专业的基坑处理的公司，因为这些是需要后续深化设计、施工的），甚至还有很多费用和建设是无关的，但是在开工前就必须支付的（比如前期各种奇怪的评审如交通组织评审、环评审查、施工图审查、招投标费用等等，不审不给，也就是说连开工都开不了）。还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。所以施工单位的造价师和房地产公司的成本核算完全是两回事。

　　评论区的很多质疑也让我重新思考了低成本项目的成本分析的必要性，已经在最下方更新了。

　　申明一下，两组数据都为了科普开发成本的构成，有很多数据是简化后的概数。两个项目的实例分别是别墅+高层、双拼+联排+六层洋房+高层，项目内不同类型的住宅之间的一些共有成本怎么分摊很难界定（有些费用是根据占地面积来算的，有些费用是根据建筑面积来算的，有些费用是按次数来算的，有些费用究竟是某栋楼独自的成本的还是所有楼栋一起来分摊很难界定，另外，项目分批分期开发，历时几年，一些经营费用、管理费用的分摊只能靠估算），为了简单化结果，这里只拿出了上海项目的高层和三、四线城市的六层一种物业类型来对比，成本都是概数，告诉大家成本的数量级，最终的数据不是准确的数值。

　　至于一个项目最终的成本具体要怎么算才精确，也欢迎行家指导，也希望大家能留言，在讨论中一起学习。

　　讲完概念，下面言归正传，除了建安成本，房地产开发究竟还有多少成本要算进去。

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　　虽说扣除土地成本，不过成本还是要从土地开始说起AG体育，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。

　　以我们公司在上海的一个项目为例，有些特殊性（主要是地价比较便宜），但是你可以看出成本的组成

　　土地拍完后，可以折算出楼面地价，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍卖的钱后就要交契税，5%，这样土地成本大约1350左右。

　　接下来是配套费，我们当时配套费是320，按住宅面积算，现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概400块钱，但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约520块钱。

　　接下来是建安成本，楼上说了很多了，我不展开，只把项目大概情况说一下并估算个数值。项目有18万地上面积，6万地下面积，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，这是保守估算成本，实际只高不低，折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目：桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。其中我能收集到的部分数据，如果按照可售面积分摊的线元一平，道路、栏杆数据不祥，按50每平来估算吧，这样加起来，总的建安费大约是2840。这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表，还有电视机顶盒等费用，因为有可能转嫁业主，所以没算在里面。

　　（关于建安成本，我想在这里补充一条，很多人说建安成本在1500左右是有道理的，在总承包的眼里，建安成本确实是1500左右，但是在开发商的眼里，建安成本要比这个高的多，像我上面说的就要2840。这不是虚报成本，而是帐怎么算的问题。这就是前面强调的从造价师的角度来看开发成本是不正确的，这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋，只要不是农民家自己给自己盖的房子，总有公共设施存在，这些公共设施不可销售，确同样需要资金投入，所以开发商算账的时候，需要把这部分投入折算到可销售的部分里。作为小业主，当你买房后，你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等，这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。也许有人不能接受这种成本的计算方法，认为自己没有这部分的产权，不应承担这部分成本，其实道理和买花生一样，你只对花生肉感兴趣，但是买来不带壳的花生其实也要花带壳的钱）

　　这里还没有计算各种多如牛毛的费用，我把我还记得的几个列举下吧：建筑设计费，按建筑面积60元一平；景观设计费，按室外面积30元一平；垃圾清运7元一平、审图费，2元一平；监理费，12元一平；造价咨询费，大约10块钱一平。其他不按面积来的，总价在几十万到一两百万之间的小项目不知道有多少个，比如说交通组织评审费花了30万，整个小区交通标识、楼宇标识、开设路口时绿地补偿费、前期物业管理费等等，折算到住宅面积里，大约120元。

　　营销费用，用于销售公司的提成和广告费用，我们公司的比例一般控制在售价的3%，按照最后11000的均价，大约330每平。

　　税金，营业税5.5%，这就565了，增值税，最后估算下来1000元还要出头。

　　财务成本，必须的，没有开发商不贷款的，而且贷款是利率上浮50%的都有，我们当时上浮了20%（公司内酒桌上的数据，不是百分之百准确，但是不会差到哪里去），这个我给不出准确的数据，但是500元一平是肯定有的，因为开发周期共四年，据说实际可能有1000，就按照500块一平来算吧。

　　基本上到这里，大的成本都出来了。建设加经营，总成本在7500左右，这是个保守的数字，和我在公司里了解的基本情况也差不多，实际成本应该比这个还上浮一点。

　　土地是2009年初最低谷的时候拿的，如果不是当时地价特别便宜，这个项目基本上只能保本微利。

　　也许你觉得上面有些成本不是你买房的小业主该承担的，但事实是开发商开发一个项目，这些费用是逃不了的，如果最后没办法转嫁到小业主身上，那开发商还不如直接去做慈善。

　　最后回答下楼主，扣掉土地款，我经历的这个项目一平方米毛胚的成本，6200元。这还是因为房价不高，走低成本路线,所以这个数字看起来不太高，现在你可以看到和施工单位的观点之间的差距了吧，这个数字远远不止1500，而且成本的数量级和高不高层、含钢量什么的技术细节完全没关系。

　　（以上数据有些是日常闲聊的时候收集的，不一定百分百准确，半夜三更，也有可能个别地方估算错误，但总得数据7500肯定还是保守的）

　　忘了算两个比较大的配套成本了，项目在上海，按照当地规定，需要建造总建筑面积0.2%的物业管理用房，总共大约500多平方，另外配置了2000平的社区用房。这些占了整个项目建筑面积大约1%，按照可售面积来算，大约占了1.3%。即便不摊任何其他费用，地价加上建安费用，这些建造成本也接近5000了（土地成本、建造成本，各种费用），他们的成本需要用其他房屋的利润来弥补，按照土地出让时静态房价来分析，大约需要2%~4%左右的可售面积的利润来弥补这块，也就是可售部分的成本上升2%~4%。

　　还有土地出让合同里规定，建造不小于可售面积5%的经济适用房，按照小区同类物业价格60%，由政府回购。虽然最终回购的时候是保本的（刚好保本），但是按照拍卖土地时的行情，这个价格绝对是亏损的，5%的经适房亏损部分，需要额外用10%~15%的其他部分的利润来补充。

　　综合以上两点，有大约12%到19%左右的隐形成本在内（最终应为房价上涨，这个数字大约在7%至10%左右）。把这部分上涨的算进去，成本应该要超过8000了。

　　很多人问题集中在3000元左右住宅的成本是怎样的，目前所在的项目正好是三、四线元左右。简单的整理了一下成本，和上海的项目对比下：

　　建安成本虽然比上海的项目低了600元左右，实际上这个项目是完全按照一线城市的标准来设计的，而且是低密度的住宅区，容积率只有0.8左右。另外，第二个项目的成本比较实际，上海项目的建安成本我不清楚，是大概给的数字，实际是偏低的。其中的室外道路这一项还比一线城市高是因为室外管网什么的上海项目都是交了配套费了，另外容积率也高，摊下来少一点。

　　第五项经营管理成本里，第二个案例也和上海的数据差不多大，原因是我们公司主要人员都是从一线城市招过来的，因此人员工资比直接在一线城市还高（不然没人愿意来啊）。这是原因之一，最主要的原因是目前销售量很少，上海的项目一年买五六万平，这里一年才一万多一点，管理费用摊到每平米中价格就高了。财务成本也是一样，因为回收周期长，利息成本偏高，再加上银行贷款少，有民间借贷，所以财务成本基本和一线城市的每平米成本一样。

　　如果房价在3000以下，那成本在哪些地方还可以节省呢？这个项目的成本将近3600，因为我们一开始定位售价就是4000以上的，像一线城市一样配了集中地下车库，以及可以和一线城市匹敌的外立面和园林品质，所以还不算低成本的物业类型，如果真要开发低成本的住宅，那还可以从以下几个方面来着手：

　　1、建安成本上：当地了解下来，建筑物散水以内工程全包可以在1400元左右，当然品质不怎么高，没有电梯，没有地下室这两个大头，室外工程就是最简单的水泥路面，容积率高一点150元左右就可以搞定了。这样建安成本可以控制在1600以内。

　　2、管理费用和财务成本，这两项实际上不是想节省就能节省的，和销售速度有很大的关系，在销售速度快的情况下，管理成本可以降低很多。低管理成本也就是减少点人员配备，低价住宅不是目标高端住宅的话，管理力量相对要求低一点。至于财务成本，垫资建设是一个主要方面。在不愁销售的情况下，有的施工单位愿意垫资做到结构封顶，所以财务成本几乎为零都有可能，即便没有垫资，从开工到封顶时间一般也不长，这段时间的利息成本不算高，关键是看后面的销售速度，有些项目前期施工单位垫资，后期销售情况不好，就产生了大量的抵账房现象，其实就是降低财务成本的方式。

　　综合这两点，如果品质低一点、销售行情好一点，在上面这个例子3581的基础上再下降个500～800也有可能。

　　土地使用权取得费是公开渠道能查到的，售价也是基本公开的，其他费用的准确度未知

　　今天（2023年6月24日），有朋友在网上问作者，现在，国内的房子，根本就卖不动，国家出台了那么多的救市措施，也都彻底失败了。那政府为什么不允许降房价？降低房价，开发商和政府、银行等都亏本吗？商品房的实际成本，到底是多少钱？

　　为了回答朋友的这个问题，本人上网去查询。根据国家有关部门发布的《土地征收与补偿条例》，征地补偿的标准（也就是政府从农民手中购买土地的价格），主要包括土地补偿费、安置补助费、附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费，是对农村集体经济组织因征用土地而造成的经济损失而支付的一种补偿；

　　青苗补偿费，是对征用土地上的青苗，因征地受到毁损而向种植该青苗的单位和个人支付的一种经济补偿；附着物补偿费是对征用土地上的附着物，如房屋、其它设施被毁损而向所在人支付的一种补偿；安置补助费是对因征地富余的劳动力进行安置而支付的一种经济补偿。

　　国家征用（购买）农民的土地，价格的标准很不一致。在网上搜索，基本上查不到具体的数据AG体育。作者好不容易查到一个大致标准，那就是，如果征用的是旱田（北方基本上都是旱田），每亩补偿大约是5.3万元；如果征用的是水田（南方大部分都是水田），每亩补偿大约是9万元；如果征用的是菜田（南北方都有，但只占一少部分），每亩补偿15万元。我们取个平均值，按照每亩地12万元来计算。

　　政府征收了土地以后，为了在建筑中合理有序施工，需要进行的前期准备工作，那就是要五通一平（有三通一平的，也有七通一平的）一般包括：通给水、通排水、通电、通路、通讯、平整土地。这当然需要花钱。在一般的中小城市，每平方米大约是45元。在大城市，每平方米大约是150元。我们还取个平均值，每平方米按照120元来计算。

　　一亩地等于666.67平方米，一亩地12万元，也就是每平方米是180元。加上五通一平，正好是每平方米300元。当然，这没有计算政府在购买土地时的盈利。按说，政府又不是企业，是不能盈利的。当然，政府也不可能缴纳什么税和乱七八糟的费用。所以说AG体育，政府购买土地加上五通一平的费用，每平方米就是300元。折算成每亩，正好是20万元。

　　房子的建筑安装成本如下：桩基工程需要花费每平方米70~100元，钢筋需要花费160~300元，砼需要花费100~165元，而砌体工程每平方米大约是60~120元，抹灰每平方米25~40元，外墙工程（包括保温）每平方米50~100元，如果使用石材或幕墙的线元AG体育。另外，室内水电安装工程（包括消防）每平方米60~120元，屋面工程每平方米大约是15~30元，而门窗工程（不含进户门）每平方米的费用在90~300元左右。

　　土方、进户门、烟道及公共部位的装饰工程，每平方米大约需要30~150元；地下室装修，则每平方米大约需要40~100元。电梯的装修成本大约是40~200元每平方米，而人工费则约为130~200元每平方米。室外配套工程每平方米需要30~300元，而模板、支撑、脚手架的成本，则每平方米大约是70~150元。塔吊、人货电梯、升降机等施工机械的成本，每平方米约为60~90元。同时，临时设施（生活区、办公区、仓库、道路等）的成本每平方米大约是30~50元，临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）的成本则与之相同。

　　首先是检测、试验、手续AG体育、交通、交际等费用，每平方米大约是10~30元；其次是承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用，每平方米90~180元；再者还有上交国家各种税费，每平方米大约是33~100元。以上所有的费用加起来，每平方米只有2000元左右。

　　土地成本和建筑安装成本加起来，商品住宅的实际成本，每平方米是2300元。这就是我们要买的商品房的实际价格。那么，房地产开发商为什么要卖好几万呢？我们来看看政府征地20万一亩的土地，他们多少钱卖给了开发商。

　　我们以河南郑州为例。郑州和北上广深一线城市相比，房价只是它们的若干分之一。和一些三四线城市相比，又高出了一些，拿郑州为例，也算取个平均值。据《河南商报》报道，在2016年8月18日，郑东新区龙湖副CBD区的两宗土地拍卖。每亩的单价，高达4004万元！和20万元一亩地的成本相比，足足暴涨了200.2倍！所以，郑州的房价，每平方米是13000元左右。

　　也就是说，郑州房价降到每平方米3000元，房地产开发商、政府、银行等利益共同体，都有钱赚。

　　建安成本绝对是房地产成本里面的小头，这个没啥好说的的，最大的成本是税收，然后是土地

　　较为权威的机构RLB上公布的价格是北京高端住宅2012年建安成本约7,000到8,000元/平米，有兴趣可以自己查。。。我觉得偏高，实际约70到80%吧，

　　首先是财务成本没法算，你说你管银行贷款的10%的利率多少分摊到建安成本上呢？如果不能银行贷款，民间贷款利率快20%了，这个又怎么分摊呢？

　　再者是税收成本，有一个税收叫土地增值税，算法是分区间的，计算方式是售价减去建安成本再减去土地成本，有时候提高建安成本，反而会因为降一个区间而提升利润，不拿单个项目，建安成本只能瞎猜

　　设计费吧，这个是整个小区的，一般建筑密度在40到50%，其他包括路面，绿化等等其他成本，这部分要不要分摊在住宅的建安成本里面？

　　建安成本，现在住宅按住建筑面积收费，但是不计算容积率的部分呢，小区内的道路，绿化，各种市政管线呢？这些如何计算？

　　人力成本，这个和公司项目都有关系，一般一个住宅项目甲方项目团队，5到8个人吧，北京的线万，算上社保和其他成本，平均一个人大约3万吧

　　不可预计费，这个，你懂得，是吧。北京这方面的费用更高，指不定哪天就开啥会，弄啥事，然后就要停工。。。停工了，银行利息是要付的，工人工资是要付的，有时候为了能赶上某些时段（北方冬天有些冷，有些施工没法做）还要支付额外的加班费，这些一般能占建安成本的5%到10%吧

　　举个例子吧，北京某项目，建筑面积40万左右，有2个40的写字楼，1个4层购物中心，建安成本平均下来9,000的样子，这个平均就把所有花在建筑上面的成本，均摊到可租赁或可出售的面积中去了，没有计算财务成本

　　开发商之前还是利润比较大的，现在利润一般，比一般制造业好，但也好不到那里去。。。行业平均利润差不多8%到12%吧，至于钱去哪里了，我才疏学浅，不知道，各位自己想吧。。。

　　换句话说，把开发商的利润降到一般制造业3%到5%的利润，北京4万的房子，也就降个2,000到3,000吧

　　前言：针对这个问题想结合目前自己的工作来回答一下，目前我刚完成我负责其中一个项目的目标成本编制，所以对于房地产开发成本还算大概有点了解，相信做造价的都知道，每个建设项目根据产品的定位、使用要求不同再加上不同地区各种生产要素（人材机等）的价格差异等最终都会导致工程造价千差万别，所以我的数据跟大家了解的数据可能会有差距，也欢迎大家一起探讨学习；

　　其实一个开发项目下来涉及到的成本内容特别多，它包括在建设期预计或实际支出的全部费用，有很多隐形的费用是看不到的，但是在建设工程中又不得不发生；下面我根据我们目标成本编制的成本项目一一给大家介绍（抛开土地费用先不说）；

　　在讲之前希望大家明白一个情况，在我们拿地的时候政府都会根据国家有关标准规范确定一个容积率，指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值；总建筑面积里面只有部分是可以用于销售的，存在部分是不可用于销售的（比如：配套设施用房、屋顶机房层、架空层等等），但是不可售部分在建造过程又是实实在在会发生成本的，这部分成本都会分摊进可售建筑面积单价里面，因为这些部分都是为了后期服务业主使用的，都会由业主买单；所以在上表中做目标成本的时候我们都是分了可售单方和建面单方，可售单方肯定比建面单方造价高一些；在一个项目的发承包阶段，我们一般都是按照总建筑面积来进行分析的；下面我们进入正题；

　　前期工程费:这项费用里面我主要计算包括的有勘测费、设计费、三通一平费、行政及经营性收费以及其他收费；

　　（1）勘测设计费费用大概在45元/㎡（设计主要包括方案、施工图设计、景观、精装修及一些专项设计等）；

　　（2）三通一平费用约208元/㎡，这项费用主要是在场地移交给总承包单位之前的场地平整、挖填土方、通水通电通路等，其实这一块的费用因项目实际情况出入还挺大的，就拿这个项目来说费用比较高，因为我们这个项目是修建在一个山坡坡上的，所以前期土石方工程量就会特别大，大约有49万方的土石方量，但是相应的拿地费用也会低一点，正常的我觉得应该在15-18元/㎡，我们就暂时按这个费用计算；

　　（3）行政及经营性收费主要计算的是城市建设配套费30元/㎡(各地标准不一致），这项费用主要是政府为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，以及人防费用36元/㎡，这项指建设单位因地质、结构等原因无法同步配套修建防空地下室，必须依法向人防部门交纳建设规定面积的防空地室所需的工程费用，这项收费有具体要求的；

　　（4）其他收费：这项费用包括很多项，防雷检测费、白蚁防治费、各类评估费用（环评、地质灾害评估等）、城建档案费、物业前期介入费、交易服务费等，以上费用都是政府强制要求的必须发生的费用，都是按建筑面积计算，这块费用大概14元/㎡；

　　配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，比如说物管用房、业主委员会议事活动用房等一些配套用房的一些简单装修，家具等，还要缴纳配套设施费对应的契税（这个有一个征收率），这块费用大概在5元/㎡；

　　基础设施费：这块主要指的就是供水、供电、供气、排水以及灯光亮化等内容，水电气基本都是由政府单位来做，所以费用大家都懂的；

　　（1）供电工程费：主要内容就是从市政供电点（可能增容新建）到小区内开闭所的电缆、通道等费用，以及自开闭所到每户电表电缆及电表安装和园区内的强电电缆及强电管网，在加上一些设备费用（比如柴油发电机），供电费用大概60元/㎡；

　　（2）供水工程费：主要包括一户一表装表费，一般有消防用水表、景观用水表、物业用水表、商业用水表以及户表，根据不同的水表大小费用也不同，平均差不多3500元/户（户数=住宅+商业），还有就是从市政供水点到二次供水点（泵房）给水管道的费用及二次供水设备，综合下来供水工程总的费用大概45元/㎡；

　　（3）天然气工程费：这个费用我们一般跟施工单位在谈价格的时候基本是按户每户多少钱来说，但是体现在合同上的一般是清单总价，内容就是一户一表（燃气表）、管道管件及一些设备等，平均4200元/户，按建筑面积差不多40元/㎡；

　　（4）排水工程费：主要包括雨水、污水工程设备（潜污泵）、园区内室外排水管道（UPVC波纹管、接头、井盖），按建筑面积差不多20元/㎡；

　　（5）灯光亮化工程费：包括楼体亮化、屋面字体、路灯照明、绿地夜景亮化等内容，按建筑面积差不多15元/㎡

　　建筑及安装工程费：这块费用包括建筑工程费用、安装工程费用以及其他费用，其实在我们做成本的时候是会分产品类型，包括住宅、商铺及地下室，费用也不一样，商铺和地下室单方造价会高一点，下面我们讲就不分开一起考虑；其实这块会根据产品定位也会有较大差别，比如说外墙我们一般就是质感涂料以及真石漆，如果要做石材、幕墙这些费用肯定就要高一些的；还有就是公共区域精装修也是一样的道理；

　　（1）建筑工程费用：这一块我主要分为地基与基础工程、主体结构及粗装修工程、门窗栏杆工程、公共部位精装修；

　　地基与基础工程主要是桩基础以及场内零星土方、边坡支护等，建筑面积差不多100元/㎡；

　　主体结构及粗装修工程主要包括主体结构（钢筋+模板+混凝土）、砌体工程、粗装修（天地墙、外墙及楼梯间）、屋面工程（屋面的找平层、保温层、防水等费用）、防水工程等，这块费用差不多885元/㎡；

　　门窗及栏杆工程主要包括入户门、单元门、外立面及屋面门窗（按照塑钢窗计算）、空调百叶、生活阳台及楼梯栏杆等，这块费用差不多128元/㎡；

　　公共部位精装修主要包括外墙装修及公共部位装修（走道、大堂及电梯前室等），这块费用差不多240元/㎡

　　（2）安装工程费用：包括室内给排水及电气工程105元/㎡，消防工程80元/㎡，电梯工程37元/㎡，智能化工程（监控系统、停车场管理系统等）10元/平方米，合计差不多232元/平方米

　　（3）其他费用包括安全文明措施费（措施费、施工电梯、塔吊、水电费）大概60元/㎡；

　　环境景观工程费：这块费用包括小区内的硬景、软景、小品、小区道路、景观灯具等，费用差不多50元/㎡；

　　工程相关费：这块费用包括监理费7元/㎡，咨询费（造价咨询）7元/㎡，专项检查费（室内环境监检测、结构安全检测等）7元/㎡，工程测量费（基础检测（声测管、超前钻、平板荷载）、沉降观测、各种预测实测、各种测绘费）6元/㎡，其他工程相关不可预见的费用可能有10元/㎡，合计工程相关费37元/㎡；

　　工程后续成本：这块主要是指后面的一些工程维修整改、完善以及为满足物业管理要求等发生的一些费用，这块费用只能暂估，暂按2元/㎡计算；

　　上面前期工程费（143元/㎡）+配套设施费（5元/㎡）+基础设施费（180元/㎡）+建筑及安装工程费（1644元/㎡）+环境景观工程费（50元/㎡）+工程相关费（37元/㎡）+工程后续成本（2元/㎡）=2061元/㎡，我们把这些费用叫开发的直接成本（土地费未算）；

　　土地费主要包括土地出让金以及拆迁补偿和征地补偿，还包括出让金对应契税、土地使用税等，这个项目楼面价大概850元/㎡，所以加上土地费直接成本费用在2911元/㎡

　　销售费用：主要指销售设施的建造（售楼部、样板房）、销售设施、调研、推广、代理、广告费、营销人员人工成本（只含销售提成，奖励。人工工资、福利等已计入管理费）、行政办公费、手续费等，这块我们按照总的销售货值的2.5%计算，大概110元/㎡；

　　管理费用：主要包括人力费用及行政费用，包括薪资、福利、保险、团建、办公、差旅、招待、交通费用等，这块我们按照总的销售货值的2.5%计算，大概120元/㎡；

　　财务及税金费：这个一般是找银行贷款所发生的贷款利息支出以及相关手续费，以及要缴纳的各种税金，包括增值税及其附加、土地增值税、企业所得税等，财务及税金费我们按照总的销售货值的14%计算（利息以外的财务费用可以按10%来计算），含利息财务费用大概650元/㎡；

　　所以上面所有费用直接开发成本（2911元/㎡）+销售费用（110元/㎡）+管理费用（120元/㎡）+财务及税金费（650元/㎡）合计差不多3800元/（包括土地费），不含土地费差不多3000元/㎡；

　　上面我讲的很多成本项目不同公司可能项目的分配不一样，但是费用都一样会发生，所以不会影响总的成本；在这个成本的基础上，我们楼价平均水平基本在4500元/㎡（车库销售单价会稍微低一点，商铺的销售单价会高一点），利润率在15%的样子，其实这个利润率还算可以的了，现在很多房开利润率在10%以下的；

　　上面所提到的数据因为在项目开发的每个环节我都有参与到（除开财务及税金费用这一块，这个数据是从财务同事处了解的，我自己也查了相关的数据也差不多），所以数据应该还算准确；如果有说的不对的地方也欢迎大家一起交流探讨，共同进步；也希望能接触到更多志同道合的朋友；